Was het een woning of een winkel? Of allebei?

Wanneer iemand een onroerende zaak koopt is er meestal overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze bedraagt in beginsel 10,4%. Maar als iemand een woning koopt én er zelf gaat wonen dan is er 2% of soms 0% van toepassing. Volgt u het nog?

Om het nog een stapje ingewikkelder te maken komt er in januari 2026 een vierde tarief bij. Als iemand een woning koopt en er niet zelf gaat wonen (maar bijvoorbeeld gaat verhuren) dan is er 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Of de fiscus iets nu ziet als een woning of als iets anders (bijvoorbeeld een winkel) kan een flinke discussie opleveren.

In april van dit jaar kwam een dergelijke discussie bij de rechter. Iemand had een woon/winkelpand verkregen en had over de hele koopsom 2% overdrachtsbelasting afgedragen. Dit was volgens hem omdat het gehele pand kwalificeerde als een woning. De fiscus vond dat er wel degelijk een splitsing was tussen een woongedeelte en een winkelgedeelte en er dus voor het winkelgedeelte een tarief van 10,4% gold.

De rechtbank ging niet mee met de mening van de fiscus. Uit oude documentatie bleek dat het pand destijds als een woonhuis gebouwd was, op de Rijksmonumentenlijst stond het pand ook als woonhuis geregistreerd. Daarnaast heeft het pand maar één ingang en moet men door de winkel heen om de woning te bereiken.

Tot slot vond de rechtbank dat de koper gelijk had met zijn betoog dat er maar enkele kleine aanpassingen (zoals het plaatsen van binnenwanden) nodig waren om het gehele pand als woning te kunnen gebruiken. De koper mocht inderdaad het lagere tarief van 2% aan overdrachtsbelasting betalen. Het loonde hier dus dat de koper zich verdiept had in de oorsprong en aard van zijn aan te schaffen pand.

Wilt u hier meer over weten? Kijk voor ons spreekuur op onze website.